恒隆广场什么档次（无锡卡地亚专柜在哪里）

这是我们第3篇原创商业地产分析文章

这三年以来，无锡最火的商业地产项目，当属蠡湖万象城的华润悦玺，没有之一。

图/华润悦玺

有兴趣的客户，都找不到售楼处在哪里。开盘即清盘，估计连销售都没什么成就感，有客户直接买了两层。两个字，豪横！

一、这么火爆的华润悦玺，投资收益怎么样？

做生意，最重要的是算账，算下账就清楚了。

华润悦玺，定位为商办，总高42层，层高约3.5米，包含建面约107、114、127、259㎡等产品，部分毛坯交付，部分精装交付。

图/华润悦玺效果图

实际成交价2.5-3.7万，中区西北角户型均价约3.5万/㎡，中区其余位置均价约2.6万/㎡以内，高区西北角要更贵点约3.7万/㎡。

为什么中区以上西北角户型更贵？

华润悦玺是罕见的360度湖景办公楼，西北角坐拥蠡湖无敌景观，极具稀缺性。

下面就来测算下投资收益。

目前无锡历史上，就还没有3元/平米·天写字楼项目。

无锡市中心最高端的写字楼恒隆，目前实际租金也就低区2.2-2.3元/平米·天，高区2.5-2.6元/平米·天，国金中心租金也就区区2.1-2.3元/平米·天。

图/无锡恒隆广场写字楼

预计悦玺租到2.5元/平米·天以上，悦玺的最高区、最好景观的户型，也许能租到3块钱，应该也极少。

乐观点，我按照3块钱，来测算年租金，259平X3元/平米·天X365天=283605元

投资年化收益率，283605元（年租金）/ 259平X3.5万元（总房价）≈3.13%。

在商业地产投资领域，比如商铺、写字楼、公寓等，有一个通行的标准，投资年化收益率6%，是门槛，低于6%慎重。

3.13%，略高于2022年的GDP增长率3%，差不多和个人大额存单5年期3.15%持平，不过这还没有考虑到出租的空置期，以及空置期的物业费支出。

还有一点很重要，华润悦玺所在的万象城区域，发展空间基本饱和，周边更缺乏产业聚集，缺乏长期的可成长性。

所以悦玺的核心目标客户，绝大部分是自用当办公，当会所，想着去出租的很少。

那无锡有没值得投资的写字楼？

二、投资写字楼要考虑什么？

投资写字楼，要考虑地铁通达性、高端产业的聚集性、区域的成长性。

有三张图很有意思，分别为1、龟背壳三阳广场、2、经开CBD、3、蠡湖新城体育中心-夏家边的2035年地铁密度图。

如果不去仔细研究，可能有大部分人认为，地铁密度最高的一定是三阳广场，一部人认为是经开区的某一地段，可能是金融街，也可能是无锡南站或奥体。

没人会想到，未来无锡地铁密度最高的地方，其实是蠡湖新城体育中心到夏家边之间，因为体育中心到夏家边站很近，这里可以说是“准四地铁交汇口”，有朋友更是建议，将“夏家边站”改为“蠡湖未来城站”。

因为蠡湖新城这块，仅有8平方公里的土地很稀缺，主城区无锡最后的风水宝地，一旦草率的开发，后面就没有这么好的地块了。但从地铁规划就可以看出来，蠡湖新城前期规划的级别很高。

最新蠡湖未来城规划，官方在按照“一年出框架、三年出形象、五年成规模、十年展新城”的节奏，打造这座科产城人融合共荣的未来之城。

蠡湖未来城依湖而立、依水而兴，规划方面坚持“智慧、低碳、生态、未来”顶层设计，以人为本、以产为核、以水为魂，锚定“山水会客厅、都市活力区、科创交往地、未来智慧城”的目标定位，以更新理念、更宽视野、更高标杆，全力释放蠡湖湾区高质量发展活力，打造生态优美、生活宜居、生产高效的复合型城市新样板，在环太湖科创共同体中不断凸显C位担当。

图/蠡湖未来城规划效果图

无锡未来的地标建筑——“五指山”，也会落户于此。如果规划的好，我认为无锡的“五指山”，有机会对标苏州的“大秋裤”。

蠡湖新城，很符合投资写字楼，要考虑地铁通达性、高端产业的聚集性、区域的成长性，且目前该区域还处于开发的前期，未来有很长的成长红利期。

三、占据蠡湖未来城稀缺资产的机会

明年交付的住宅——静安府和商业部分——华润万象汇和华润置地中心写字楼，就在这个小范围之内，与“五指山”（下图中红圈内五栋建筑）比邻而坐。

很多无锡人可能都不知道，华润的万象商业分为四个等级，分别是M1、M2、M3、M4。全国仅仅只有10几家的万象城。

M1是重奢侈品、城市地标——万象城

M2则是轻奢消费体验——万象天地

M3购物中心，主要面向年轻人和家庭——万象汇

M4则是位于三四线城市——万象里

定档M3的蠡湖新城万象汇，虽然不是定位高端奢华，但有两点需要注意:

第一，适配板块的商业定位才是最好的，目前它是蠡湖新城第一家商业综合体，全部华润自持，周边无竞品，直接占据市场空白。

第二，买在无人问津处，卖在人声鼎沸时，虽然目前体育中心人流量不大，但未来万象汇的人流量，超过河埒口万达也不是没有可能。

图/无锡华润万象汇和华润置地中心写字楼效果图

图/无锡华润万象汇和华润置地中心写字楼实拍

除了租售比和颜值，写字楼同购物中心，一样看重地段。

蠡湖新城板块的存量写字楼，出租率70%左右的，那边已连续三四年，都没有一个新楼入市，华润置地写字楼占据准四条地铁交汇口，还自带10万平方商业万象汇。

图/无锡华润万象汇和华润置地中心写字楼效果图

华润置地写字楼，有230-288-1036平，目前7、8、15、22楼整层已售。

一层4户，1-6层是万象汇（预计今年年底营业），总高23层，交付时间预计2024.6.30，还有40套左右，成交单价1万出头。

投资，当然得考虑投资收益。

蠡湖新城，其实就覆盖2个街道：蠡园和蠡湖。蠡园的写字楼，都在太湖大道以北那边，除了城开国际一枝独秀能达到2.3-2.5 元/平米·天的水平外，其他绝大部分楼宇租金都在1.2-1.5 元/平米·天之间。

按照业内人士的经验，毕竟是高颜值的新楼，预计2.2-2.5元/平米·天，短期内参考城开国际的租金收益。

更重要的随着蠡湖未来城的开发，预计3-5年内，物业价值和租金收益，都会有一定的升值。投资或自用，华润置地写字楼都有很强的稀缺性，现在买入，相当于卡位。

短期内，随着蠡湖新城的开发，预计年化收益6.5%—8%之间，例如一套房总面积230㎡的写字楼总价在240-299万之间，和一套普通住宅的总价差不多，但是年租金能收到16万左右。

更多有关华润置地写字楼的信息，有兴趣的朋友，请加我本人微信，我来组队实地考察、团购。

最后，特别感谢美百年华东（办公空间服务商）合伙人辛可夫，提供有关无锡写字楼租赁数据方面的支持。

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